Nießbrauch vs. Wohnungsrecht
Was sind die Unterschiede zwischen Nießbrauchsrecht und Wohnungsrecht?
Bei Immobilienübertragungen in der Familie stellt sich häufig die Frage, ob zugunsten des Schenkers ein Nießbrauchsrecht oder ein Wohnungsrecht vorbehalten bleiben soll. Dabei handelt es sich um Nutzungsrechte, die vertraglich vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden können, um das künftige Nutzungsinteresse des Schenkers abzusichern. Die Rechte unterscheiden sich hinsichtlich Umfang, Dauer und den damit verbundenen Rechten und Pflichten.
Nießbrauchsrecht (§§ 1030 ff BGB)
Beim Nießbrauch stehen dem Berechtigten die vollständigen Nutzungen der Immobilie zu. Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst nutzen oder sie vermieten und die Einkünfte daraus erzielen.
Der Nießbraucher ist verpflichtet, die Sache ordnungsgemäß zu erhalten und die laufenden Kosten zu tragen. Der Umfang der Kostentragung und Instandhaltungspflichten kann individuell vereinbart werden. Im Falle der Vermietung kann es sich aus steuerlichen Gründen empfehlen, dass der Nießbraucher sämtliche Instandhaltungskosten zu tragen hat, damit die Kosten von den Mieteinnahmen abgesetzt werden können.
Der Nießbrauch erlischt je nach Vereinbarung mit dem Tod des Nießbrauchers oder mit dem Eintritt eines bestimmten Ereignisses oder Termins (Bedingung oder Befristung).
Der Nießbrauch ist nicht übertragbar, kann aber unter bestimmten Bedingungen drittverwertet werden.
Wohnungsrecht (§§ 1093 BGB)
Das Wohnungsrecht gewährt einer Person das Recht, eine Immobilie oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers selbst zu bewohnen. Im Gegensatz zum Nießbrauch beschränkt sich das Wohnungsrecht auf die persönliche Nutzung der Wohnräume. Eine Vermietung ist grundsätzlich nicht gestattet, es sei denn dies wurde vereinbart. Der Wohnungsberechtigte darf allerdings Familienangehörige und Pflegepersonen in den Haushalt aufnehmen.
Der Wohnungsberechtigte hat in der Regel nur für die Verbrauchs- bzw. Nebenkosten sowie Schönheitsreparaturen aufzukommen, nicht jedoch für außergewöhnliche Instandhaltungen. Diese Pflichten bleiben in der Regel beim Eigentümer. Der Umfang der Kostentragung und Instandhaltungspflichten kann individuell vereinbart werden.
Das Wohnungsrecht erlischt je nach Vereinbarung mit dem Tod des Berechtigten oder mit dem Eintritt eines bestimmten Ereignisses oder Termins (Bedingung oder Befristung).
Das Wohnungsrecht ist nicht übertragbar und kann nur ganz ausnahmsweise drittverwertet werden.
Falls der Berechtigte die Räume nur gemeinsam neben dem Eigentümer mitbenutzen darf, spricht man von einem Wohnrecht gem. § 1090 Abs. 1 BGB.
Wenn nur die künftige Selbstnutzung gewünscht wird, reicht das Wohnungsrecht. Wenn hingegen auch eine Vermietung möglich sein soll, sollte das Nießbrauchsrecht gewählt werden.
Der Vorbehalt eines Nutzungsrechts kann im Rahmen einer Immobilienschenkung zudem zur Reduzierung der Schenkungsteuer führen, da lediglich belastetes Eigentum übertragen wird.
Auch im Rahmen des Pflichtteilsrechts kann eine Schenkung mit Vorbehalt von Nutzungsrechten zu einer Reduzierung der Pflichtteilsergänzungsansprüche von pflichtteilsberechtigten Personen führen.
Im Falle einer Verarmung des Schenkers innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung kann eine Rückforderung der Schenknung gem. § 528 BGB im Wege des Sozialhilferegresses durch das Sozialamt verlangt werden. Sind 10 Jahre verstrichen, ist die Rückforderung ausgeschlossen. Bei einem Nießbrauch ist das Sozialamt jedoch auch nach den 10 Jahren berechtigt, die Vermietung einzufordern.
Eine Beratung, welches Nutzungsrecht in Ihrer individuellen Situation passend ist, ist aufgrund der unterschiedlichen Wirkungen geboten.
Weitere Informationen zur Immobilienschenkung finden Sie hier.