Immobiliennachfolge in der Familie: Verkaufen statt Verschenken
Immobiliennachfolge in der Familie: Warum ein Verkauf sinnvoller sein kann als eine Schenkung
Wer eine Immobilie auf die nächste Generation oder den Ehepartner übertragen möchte, denkt häufig zunächst an eine Schenkung. Gerade bei vermieteten Immobilien kann jedoch ein Verkauf an die Kinder oder den Ehepartner steuerlich deutlich attraktiver sein.
Keine Grunderwerbsteuer
Sowohl bei einer Schenkung als auch bei einem Verkauf fällt zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Ehepartnern grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 GrEStG). Die Entscheidung für eine der beiden Gestaltungen hängt daher meist von anderen rechtlichen, steuerlichen oder familiären Faktoren ab.
Neue Abschreibungsmöglichkeiten
Der größte Vorteil eines Verkaufs liegt häufig in der Abschreibung (AfA).
Bei einer Schenkung übernehmen die Beschenkten die bisherigen steuerlichen Werte des Schenkers. Ist die Immobilie bereits seit vielen Jahren im Familienbesitz, ist ein erheblicher Zeitraum der AfA oftmals bereits verbraucht. Bei einem Verkauf kann dagegen eine neue Afa-Laufzeit in Gang gesetzt und der Kaufpreis als neue Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung genutzt werden.
Da beim Verkauf der aktuelle Wert der Immobilie als Kaufpreis angesetzt werden kann, liegt dieser in der Regel deutlich höher als der vor vielen Jahren gezahlte Kaufpreis. Dadurch ergeben sich häufig deutlich höhere jährliche Abschreibungen und damit steuerliche Vorteile bei vermieteten Immobilien.
Die gesetzliche Afa beginnt nach dem Kauf der Immobilie und beträgt bei Immobilien
mit Baujahr vor 1924 40 Jahre,
ab dem Baujahr 1925 50 Jahre,
Neubau ab dem Baujahr 2023 rd. 33 Jahre.
Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzbar
Wird der Kaufpreis über ein Darlehen finanziert, können die hierfür gezahlten Zinsen bei vermieteten Immobilien grundsätzlich als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht und abgesetzt werden.
Dies reduziert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen und optimiert die laufende Steuerbelastung.
Bankdarlehen oder Verkäuferdarlehen
Im Falle eines Bankdarlehens über den Kaufpreis wird der vollständige Darlehensbetrag von der Bank an den Verkäufer ausgezahlt, sodass erhebliche Liquidität für Investitionen oder sonstigen Bedarf entsteht. Auch können die finanziellen Mittel später für eine optimierte Aufteilung der Erbschaft oder für Schenkungen innerhalb der Familie genutzt werden.
Im Falle eines Verkäuferdarlehens gewährt keine Bank das Darlehen für den Kaufpreis, sondern der Verkäufer an den Käufer. Der Kaufpreis wird dann nicht direkt vom Käufer an den Verkäufer gezahlt, sondern in monatlichen Raten abbezahlt. Der Verkäufer erhält die Zinsen und versteuert diese. Die Zinsen bleiben somit ebenfalls in der Familie.
Das Verkäuferdarlehen kann ebenso wie ein Bankdarlehen durch eine Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch der Immobilie abgesichert werden.
Fazit
Die Schenkung kann zwar ein guter Wegs sein, um Erbschaftsteuern zu sparen, muss aber nicht immer die wirtschaftlich beste Lösung sein. Insbesondere bei vermieteten Immobilien kann ein Verkauf innerhalb der Familie erhebliche steuerliche Vorteile bieten: keine Grunderwerbsteuer, eine neue AfA-Bemessungsgrundlage und die Möglichkeit, Finanzierungszinsen steuerlich abzusetzen.
Welche Gestaltung im Einzelfall für Sie und Ihre Familie sinnvoll ist, sollte stets unter Berücksichtigung der familiären, rechtlichen und steuerlichen Bedingungen geprüft werden.
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