Immobilienfinanzierung: Grundschuld vs. Hypothek
Was sind die Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die zwei wichtigsten Arten von Grundpfandrechten im deutschem Recht sind die Hypothek und die Grundschuld. Bei beiden handelt es sich um Sicherungsrechte, die in der Regel zur Absicherung von Krediten/Darlehen (insbesondere für Bau- und Immobilienfinanzierungen) dienen und im Grundbuch der zu belastenden Immobilie eingetragen werden. Bei Zahlungsausfall kann aus dem Grundpfandrecht heraus eine Verwertung der Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung erfolgen. Für die Versteigerung ist der Rang des Grundpfandrechts im Grundbuch wichtig. Der erste Rang im Grundbuch bietet die beste Sicherheit.
Die beiden Sicherungsmittel Hypothek und Grundschuld unterscheiden sich im Wesentlichen wie folgt:
Hypothek (§§ 1113 ff BGB)
Die Hypothek ist strikt abhängig und verbunden mit einer bestimmten Forderung (z.B. einem Darlehen). Wenn die Forderung erlischt, erlischt auch die Hypothek.
Die Höhe der Hypothek entspricht stets der Höhe der gesicherten Forderung. Bei Tilgung des Darlehens reduziert sich entsprechend die Höhe der Hypothek.
Wenn die Forderung (z.B. Darlehen) vollständig getilgt wird, erlischt die Hypothek und wandelt sich in eine Eigentümergrundschuld. Im Grundbuch kann der Eigentümer die Hypothek löschen oder zur Eigentümergrundschuld berichtigen lassen. Letztere kann durch Abtretung an eine Bank wieder als Fremdgrundschuld zur Sicherung für neue Forderungen verwendet werden.
Grundschuld (§§ 1191 ff BGB)
Die Grundschuld ist unabhängig von einer konkreten Forderung (z.B. einem Darlehen) und besteht auch dann fort, wenn die gesicherte Forderung erlischt, bzw. abbezahlt ist.
Die Höhe der Grundschuld bleibt unverändert, unabhängig davon, wie viel von der Forderung zurückgezahlt wurde.
Da die Grundschuld nicht mit einer Forderung verknüpft ist, besteht sie nach Abzahlung der Forderung als Eigentümergrundschuld fort. Der Eigentümer kann die Grundschuld im Grundbuch löschen lassen oder als Sicherheit für neue Forderungen bei derselben Bank oder nach Abtretung an andere Banken wiederverwenden.
Fazit:
In der Bankenpraxis werden üblicherweise Finanzierungsgrundschulden empfohlen und bestellt, da diese flexibler sind für Umschuldungen und einfacher wiederverwendet werden können. Unter Privatleuten bietet sich zur Absicherung von Forderungen oder Privatdarlehen hingegen eher die Hypothek an, da diese mit vollständiger Rückzahlung unmittelbar erlischt.
Wenn Sie für Ihre Immobilien- oder Baufinanzierung eine Grundschuld zugunsten Ihrer Bank eintragen lassen müssen, stellt die Bank die Grundschuldunterlagen für den Notar zusammen. Die Grundschuld wird entsprechend vom Notar vorbereitet, in einem Notartermin bestellt und vom Notar zur Eintragung im Grundbuch beantragt.
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