Immobilienkaufvertrag: Ablauf, Notar, Grundbuch, Barzahlungsverbot & Co.
Wie ist der Ablauf beim Immobilienkaufvertrag?
Bei einem Kaufvertrag über Immobilien (Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen) ist zur Wirksamkeit die notarielle Form vorgeschrieben. Dies sichert sowohl den Verkäufer als auch den Käufer, damit ein fachlich ausgeglichener und rechtsicherer Vertrag vorbereitet wird, bei dem keine der Vertragsparteien in ungeahnte ungesicherte Risiken oder Vorleistungen tritt. Der Notar ist neutral und unabhängig. Zudem übernimmt der Notar die Abwicklung und den Vollzug des Kaufvertrages, sodass die nach Beurkundung erforderlichen Schritte bis hin zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch effektiv und sicher erledigt werden. Wichtig, ab 01.04.2023 gilt ein Barzahlungsverbot bei Immobilienkäufen.
Im Vorfeld der notariellen Tätigkeit haben die Vertragsparteien insbesondere und ggfs. zusammen mit dem beauftragten Makler oder einem Sachverständigen eingehende Besichtigungen des Vertragsobjektes vorgenommen, alle relevanten baulichen und objektbezogenen Unterlagen, Genehmigungen und Verträge angefragt und geprüft, bzw. fachkundig prüfen lassen, sowie die Finanzierung mit der Bank geklärt.
Wie läuft sodann das Procedere beim Notar im Einzelnen ab?
1. Schritt: Vertragsvorbereitung
Nach Beauftragung des Notars und Mitteilung der wesentlichen Vertragsinhalte durch die Beteiligten (Vertragsparteien, Immobilie, Kaufpreis, etc.) bereitet dieser den Entwurf des Kaufvertrages vor. Der Notar ruft hierzu einen aktuellen Grundbuchauszug beim Amtsgericht Grundbuchamt ab und stellt den dortigen Inhalt des Grundbuches fest, insbesondere welche Belastungen noch auf der Immobilie eingetragen sind, die es im Zuge der späteren Vertragsabwicklung zu löschen gilt (z.B. alte Grundschulden, Hypotheken).
Sofern die Käuferseite eine Finanzierungsgrundschuld für ihre den Kaufpreis finanzierende Bank bestellen muss, sind zusätzlich die Grundschuldunterlagen der Bank an den Notar zu übersenden.
Für die Entwurfsvorbereitung und Beurkundung sind u.a. folgende Angaben erforderlich:
- Personalien der Vertragsbeteiligten und 11-stellige Steuer-ID‘s
- Angaben zur Immobilie, bzw. Grundbuchangaben
- Kaufpreishöhe und Zahlungstermin
- Besondere Regelungen zur Kaufsache, Mängel, Termin Besitzübergabe, etc.
- ggfs. erforderliche Ablösung eingetragener Gläubiger, bzw. Banken
- ggfs. erforderliche Eintragung Finanzierungsgrundschuld
Sprechen Sie uns gerne an, wir senden Ihnen dann ein entsprechendes Aufnahmeformular mit Check-Liste zu, welches Sie ausfüllen können, soweit Ihnen die Angaben vorliegen.
2. Schritt: Beurkundung von Kaufvertrag und ggfs. Finanzierungsgrundschuld
Nachdem die Vertragsparteien mit dem Inhalt des Kaufvertragsentwurfes einverstanden sind und die Änderungs- oder Ergänzungswünsche abgestimmt wurden, kann ein Beurkundungstermin stattfinden. Handelt es sich um einen Verbrauchervertrag, bei dem auf der einen Seite ein Unternehmer und auf der anderen Seite ein Verbraucher beteiligt ist, kann der Notartermin aus Verbraucherschutzgründen erst nach 2 Wochen ab Erhalt des Kaufvertragsentwurfes durchgeführt werden.
Im Notartermin stellt der Notar die Personalien und Identitäten der Beteiligten fest. Daher ist für die Durchführung des Termins seitens der Beteiligten die Vorlage von gültigen Ausweisen (Personalausweis oder Reisepass) erforderlich.
Der Kaufvertragsinhalt wird sodann vorgelesen und beurkundet. Der Notar belehrt die Beteiligten dabei über die rechtliche Tragweite ihrer Erklärungen. Am Ende der Protokollierung wird der Vertrag von allen Beteiligten und dem Notar unterzeichnet.
Eine steuerliche Beratung wird vom Notar nicht übernommen und sollte im Vorfeld anhand des Entwurfs des Kaufvertrages durch einen Steuerberater veranlasst werden.
Für den Fall, dass die Käuferseite eine Finanzierungsgrundschuld für ihre finanzierende Bank eintragen lassen muss, kann die Grundschuldbestellung unmittelbar im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen. Hierfür ist es erforderlich, dass die Grundschuldunterlagen der Bank möglichst einige Tage vor dem Beurkundungstermin an den Notar übersendet werden, damit die Grundschuldbestellung entsprechend vorbereitet werden kann.
3. Schritt: Abwicklung des Kaufvertrages
Nach der Beurkundung beginnt der Notar unmittelbar mit der Vertragsabwicklung und die Beteiligten erhalten Vertragsabschriften.
So veranlasst der Notar die Veräußerungsanzeige an die Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamtes, beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch, um den Käufer vor etwaigen Zwischenverfügungen im Grundbuch zu schützen, sowie die Eintragung der Finanzierungsgrundschuld.
Der Notar stellt zudem die Vorkaufsrechtsanfrage bei der Stadt/Gemeinde. Sofern behördliche oder privatrechtliche Genehmigungen (z.B. Zustimmung des WEG-Hausverwalters) zum Vertrag erforderlich sind, holt der Notar diese ein.
Ebenso holt der Notar die Löschungsunterlagen der im Grundbuch noch eingetragenen Gläubiger, wie z.B. Banken des Verkäufers, etc., ein, damit diese – in der Regel aus dem Kaufpreis heraus – abgelöst werden können und das Grundbuch lastenfrei gestellt werden kann.
Damit der Käufer nicht vorzeitig und risikobehaftet den Kaufpreis zahlt, bevor alle für die rechtssichere Vertragsdurchführung relevanten Unterlagen eingegangen sind und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, wird der Notar regelmäßig mit der Überwachung der Fälligkeit des Kaufpreises beauftragt. In diesem Fall prüft der Notar, ob alle relevanten Fälligkeitsvoraussetzungen gegeben sind und teilt diese Fälligkeit den Vertragsbeteiligten und der finanzierenden Bank der Käufer schriftlich mit (sog. Fälligkeitsmitteilung). Der Käufer wird dementsprechend vor ungesicherten Zahlungen, bzw. Vorleistungen geschützt. Zahlungen erfolgen sodann je nach dem Inhalt des Kaufvertrages in der Regel vorrangig an die eingetragenen Gläubiger, wie z.B. Banken, damit die alten Belastungen gelöscht werden können. Nur der Restbetrag wird an den Verkäufer direkt gezahlt.
Nach erfolgter Bestätigung der Zahlung des Kaufpreises veranlasst der Notar zu gegebener Zeit die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Dies schützt wiederum den Verkäufer, damit dieser nicht vor Erhalt des Kaufpreises sein Eigentum am Grundbesitz verliert. Nicht übernommene, alte Belastungen, wie z.B. Grundschulden, lässt der Notar ebenfalls entsprechend löschen, sobald die Gläubiger den Erhalt des Ablösebetrages bestätigt haben.
Für die Eigentumsumschreibung ist allerdings noch erforderlich, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat und das Finanzamt die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Ohne deren Vorlage ist eine Eigentumsumschreibung noch nicht möglich. Der Steuerbescheid wird den Käufern in der Regel innerhalb von 4 Wochen nach der Beurkundung vom Finanzamt zugesendet.
Mit Vollzug des Kaufvertrages erhalten die Beteiligten die Eintragungsbekanntmachungen des Amtsgerichts und aktuelle Grundbuchauszüge. Die gesamte Abwicklung nach Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung dauert in der Regel zeitlich zwischen 2 bis 3 Monaten.
Wichtig:
Ab dem 01. April 2023 gelten verschärfte Geldwäschevorschriften, wonach der Kaufpreis vom Käufer nur noch „unbar“ durch Banküberweisung an den Verkäufer gezahlt werden darf (sog. Barzahlungsverbot). Auch Kryptowährungen und Rohstoffe dürfen nicht zur Kaufpreiszahlung eingesetzt werden. Andernfalls tritt hinsichtlich der Kaufpreiszahlungspflicht keine Erfüllungswirkung ein und der Notar, dem die Zahlungen durch Überweisung z.B. durch Vorlage von Bankbestätigungen oder Kontoauszügen nachzuweisen sind, darf das Eigentum an der Immobilie in der Regel nicht zur Umschreibung im Grundbuch beantragen.
4. Notarkosten und Grundbuchkosten
Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Ausschlaggebend ist der Geschäftswert, der sich in aller Regel nach dem vereinbarten Kaufpreis bemisst. Notar und Grundbuchamt rechnen jeweils gesondert ab.
In Immobilienportalen finden sich häufig pauschale Angaben zu diesen Kosten, so für Notarkosten ca. 1% des Kaufpreises und für das Grundbuchamt ca. 0,5%. Genauere Beträge erfragen Sie bitte unmittelbar beim Notar, da Einzelheiten des konkreten Kaufvertrages für die Kostenhöhe relevant sind.
Die Kosten des Kaufvertrages und des Vollzugs trägt üblicherweise der Käufer, mit Ausnahme von Löschungskosten für eingetragene, zu löschende Belastungen, die üblicherweise der Verkäufer trägt. Maßgeblich ist allerdings die vereinbarte Kostenregelung im Kaufvertrag. Die Beteiligten haften für alle Kosten als Gesamtschuldner.
5. Steuern
Die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer beläuft sich in Hessen auf 6% und in Rheinland-Pfalz auf 5% des Kaufpreises der zu verkaufenden Immobilie. Auch für die Steuern haften alle Vertragsbeteiligten als Gesamtschuldner.
Der Notar veranlasst unmittelbar nach der Kaufvertragsbeurkundung die Veräußerungsanzeige an die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes. Nach Zahlung der Steuer erteilt das Finanzamt die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung. Mit dieser kann das Eigentum im Grundbuch nach erfolgter Kaufpreiszahlung umgeschrieben werden.
Es können noch andere Steuern entstehen, wie beispielsweise Spekulationssteuern bei Veräußerung von Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren, oder Steuern bei Veräußerung von Betriebsvermögen oder Immobilienhandel, etc.
Eine steuerliche Beratung anhand des Entwurfes des Kaufvertrages durch einen Steuerberater wird empfohlen.